Emprunts Immobilier
Pour tenter de faire repartir la production de crédits immobiliers, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a présenté trois nouvelles règles qui entreront en vigueur ces prochains jours. La première concerne la durée d’emprunt. Elle pourra passer de 25 ans à 27 ans si l’emprunteur réalise des travaux de rénovation (énergétique ou non) dont le coût représente plus de 10 % du prix du bien. Rappelons qu’une telle mesure existait déjà, mais que la facture totale des travaux devait atteindre 25 % du coût total. Le deuxième changement concerne les prêts-relais. Les propriétaires qui contractent ce type de crédit pour acheter un nouveau bien alors que l’ancien n’est pas encore vendu seront moins pénalisés. Les intérêts du prêt-relais seront en effet exclus du calcul du taux d’effort, dont la limite reste toujours fixée à 35 %. La dernière mesure s’adresse non pas aux emprunteurs, mais bien aux banques. Elles pourront déroger plus facilement à la règle du prêt sur 25 ans maximum avec un plafond d’endettement à 35 %.
Emprunts Immobilier
Une lueur d’espoir pour les emprunteurs
Bonne nouvelle pour les ménages qui souhaitent emprunter : les taux continuent de grimper, mais à un rythme beaucoup plus lent. Les signaux d’une stabilisation à court terme se multiplient, après près de deux ans de hausse ininterrompue. Pour un emprunt sur vingt ans et plus, les taux tournent autour des 4,5 %. De quoi redonner le sourire à tous ceux qui redoutaient de les voir franchir le seuil des 5 % ! Les emprunteurs peuvent remercier la Banque centrale européenne qui a décidé le 26 octobre dernier de ne pas revoir ses taux directeurs. En ce début novembre, les intermédiaires de crédit constatent même quelques baisses des taux. Du côté des banques, la réouverture des vannes du crédit se poursuit. Les banquiers attendent de pied ferme les emprunteurs. Si avant seuls les meilleurs profils parvenaient à obtenir le fameux Graal, ce n’est plus le cas désormais. Afin d’atteindre leurs objectifs revus à la hausse pour 2024, les établissements bancaires étudient davantage de profils.
Achat Immobilier
Malgré la hausse des taux de crédit immobilier depuis plusieurs mois, l’investissement immobilier reste une valeur refuge. Mais aujourd’hui, pour concrétiser son projet d’achat, il faut avoir toutes les cartes en main pour convaincre la banque de vous accorder un prêt. Pour cela, nous vous donnons quelques conseils.
Réduisez votre taux d’endettement
Remboursez tous vos crédits à la consommation avant de vous rendre auprès de votre banque. Il y aura moins de risques aux yeux de la banque pour vous accorder le prêt. Si vous êtes à découvert lorsque vous sollicitez la banque, vous n’aurez pas de crédit.
Accumulez un apport suffisant
Aujourd’hui, les banques demandent 20 à 30% d’apport voire même 35% pour accorder un prêt. Il est donc parfois préférable d’attendre et de mettre des économies de côté avant de se lancer.
Taus d'Usure en hausse en juillet 2023
Les taux d'usure sont en forte hausse en juillet. La bonne nouvelle c'est que les banques retrouvent une marge pour prêter aux ménages. La mauvaise, c'est que ces derniers devront emprunter plus cher.
La situation est inédite depuis plus de dix ans. Les taux d'usures, révisés mensuellement depuis le 1er février, sont en forte hausse pour le mois de juillet. Ils viennent de dépasser le seuil symbolique des 5% pour les prêts de 20 ans et plus. Un niveau inédit depuis 2012, rappelle le courtier Vousfinancer. Les taux d'usure atteignent désormais 4,84% pour les prêts d'une période allant de 10 ans à moins de 20 ans et 5,09% pour ceux sur 20 ans et plus. Par rapport à fin 2022, la hausse est de 2 points, en seulement un peu plus de 6 mois, constate Vousfinancer.
Une hausse du taux d'usure à double tranchant. D'un côté, les banques retrouvent une certaine marge de manœuvre pour prêter aux ménages, mais de l'autre, cette augmentation du taux d'usure va entraîner de nouvelles hausse de taux de crédits et donc désolvabiliser certains ménages.
Les mesures retenues concernant l'immobilier aujourd'hui
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Le gouvernement essaye-t-il vraiment de relancer l'immobilier?
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Par Diane Lacaze
Journaliste Immo BFM Business
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Les mesures retenues à l'issue du Conseil national de la refondation pour le logement ont déçu les professionnels. Ceux qui attendaient des assouplissements du HCSF ne sont pas plus enthousiastes.
Les mauvaises nouvelles s'enchainent dans le secteur immobilier. La semaine dernière, les mesures retenues à l'issue du CNR Logement ont créé une véritable déception chez les professionnels de l'immobilier. Alors qu'ils attendaient des mesures fortes, ils se sont retrouvés avec des "mesurettes". "C'est une déception", jugeait Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment. "Le gouvernement par ces annonces souhaite la mort du secteur de la construction neuve", dénonçait pour sa part Damien Hereng, président de la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles.
Cette semaine, le dernier espoir s'envole. Le Haut conseil de stabilité financière s'est réuni le 13 juin afin de trouver une solution pour inciter davantage les banques à prêter. Mais à l'issue de cette réunion, le HCSF n'a pas annoncé des assouplissements de ses recommandations comme ce qu'attendaient les professionnels, il a uniquement procédé à des ajustements techniques.
Ainsi, si les critères d’endettement (35% maximum assurance incluse) et de durée de crédit (25 ans maximum + 2 ans dans le neuf), n’ont pas été modifiés, le HCSF a donné plus de marge de manœuvre sur la part de dossiers pouvant déroger à ces recommandations et le pilotage de l’octroi de cette marge. La marge de flexibilité de 20% est conservée en l’état mais la part des financements pour des achats hors résidence principale - donc investisseurs essentiellement - passe de 20% à 30% au sein de cette marge, soit de 4 à 6% de la production totale de crédit.
Sauf que non seulement ça ne concerne que l'investissement locatif mais surtout les banques sont déjà loin d'utiliser toute la marge dont elles disposent. En mars 2023, la part des prêts non conformes aux décisions du HCSF était ainsi de 14,2%. Elle a d'ailleurs eu tendance à baisser depuis la mise en place des nouvelles règles, selon les données de la Banque de France. "Ce système de marge de flexibilité est trop contraignant, compliqué à piloter et on voit qu’il ne fonctionne pas… Il est certain que les annonces de ce jour ne permettront pas le redressement de la production de crédit", conclut Julie Bachet, directrice de Vousfinancer.
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Crédits Immobilier, oU en est on ?
Les derniers chiffres publiés par la Banque de France montrent que la mensualisation du taux d'usure n'a pas permis un rebond de la production de crédits immobiliers. Preuve, s'il en faut, que le taux d'usure n'est pas le seul levier sur lequel il faut jouer. Mi-juin, un début de solution sera peut-être apporté.
Le couperet vient de tomber. La Banque de France a publié ses dernières statistiques de production de crédits à l'habitat. Et comme le prévoyaient de nombreux professionnels de l'immobilier, aucun rebond n'a été observé. En mai, "la production de crédits immobiliers est estimée à 14,5 milliards d'euros et même 12,2 milliards hors renégociations, un chiffre qui est même en légère baisse par rapport à avril (15 milliards d’euros au total) et parmi les plus bas niveaux historiques depuis 2017. Sur un an, par rapport à mai 2022 - qui était un point haut à 26,8 milliards d’euros – la production de crédits est en chute de 45,9%", précise Vousfinancer.
Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, analyse: "Au regard des chiffres de production de crédits, il est indéniable que la révision mensuelle du taux d’usure n’a pas eu l’effet escompté, c’est-à-dire celui de débloquer l’octroi de crédit et inciter davantage les banques à prêter en leur permettant de remonter leurs taux de crédit. Depuis la fin de l’année 2022, le taux d’usure est passé de 3,05% à 4,68% sans que la production de crédit n’augmente, ne serait-ce que légèrement". Mais elle ajoute qu'on "peut penser que la situation aurait été pire si les taux d’usure avaient continué à être révisés seulement tous les 3 mois". Pour que la mensualisation ait un réel impact, il aurait peut-être fallu qu'elle soit mise en place plus tôt, lorsque les taux n'étaient pas encore trop élevés par rapport à des prix qui peinent à baisser.
Taux d'Usure pour les prêts
Le taux d'usure va être mensualisé
Le calcul du taux d'usure va bien être actualisé tous les mois temporairement, et non plus tous les trois mois. C'était une demande insistante des courtiers en crédit, qui constataient un nombre grandissant de dossiers refusés à cause de la remontée des taux. Le taux d'usure opérait rapidement comme un couperet, qui fermait l'accès au crédit aux ménages modestes et aux primo-accédants. Selon le Ministère de l'Économie qui a validé la mesure, "cette mensualisation permettra de maintenir l'objectif de protection des emprunteurs qu'a le taux d'usure, tout en évitant une situation où le taux d'usure deviendrait un facteur de rationnement de l'offre de crédit".
Chute du nombre de prêts octroyés sur Août et Septembre 2022
La chute du nombre de prêts octroyés cet été est spectaculaire: pratiquement -35% sur un an pour les mois d'août et de septembre. En cause, des dossiers bloqués à cause du taux d'usure.
La remontée des taux d'intérêt immobiliers s'accélère et la production de crédits immobiliers s'effondre. En septembre, les taux octroyés ont ainsi atteint 1,88% toutes durées confondues, selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement CSA publiés ce mardi. Mais le plus spectaculaire dans ces statistiques concerne la production de crédits, en chute libre.
Le nombre de prêts accordés sur les mois d'août et de septembre 2022 recule en effet de 34,7% par rapport à ces 2 mêmes mois de l'année dernière. En incluant juillet, le nombre de prêts bancaires accordés est en repli de 27,7% au troisième trimestre 2022 par rapport au troisième trimestre 2021 (et le montant de la production est en repli de 26,8% sur un an). "Le recul a été particulièrement prononcé en août et en septembre, plus prononcé même que durant le premier confinement",
Taux d'Usure pour les prêts
Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l'usure vise à vous protéger d’éventuels abus. Tour d'horizon de ses spécificités.
Qu’est-ce que le taux de l’usure ?
Le taux (ou le seuil) de l'usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé.
Il n'existe pas un, mais plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt.
Ce taux s'applique aussi bien aux prêts immobiliers, qu'aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou aux crédits renouvelable, etc. (voir le détail des différents taux d'usure plus bas dans cet article).
Comment est-il calculé ?
La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.
Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Ces seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la catégories de prêts (crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert en compte, crédit renouvelable, etc.).
À quoi sert le taux de l'usure ?
La fixation d'un taux d'usure permet de protéger l'emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.
Des taux d'intérêt trop élevés pourraient placer l'emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l'économie globale.
Le taux de l'usure joue donc un rôle de régulateur.
Obligations légales liées à l’offre de prêt immobilier
Le prêt immobilier est soumis à une stricte réglementation. Pour souscrire ce type de prêt, des formalités doivent être respectées :
- Une offre de contrat de crédit immobilier (dont les conditions doivent être maintenues durant 30 jours minimum) doit être remise à l’emprunteur sur papier ou tout autre support durable.
- Une fois l'offre reçue, l'emprunteur dispose d'un délai minimum de 10 jours avant de l'accepter.
- L’offre doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le coût total du crédit (intérêts, éventuels frais de dossier et/ou d’assurance, etc.).
- Le taux proposé ne doit pas être supérieur au taux de l'usure.
Vers un retour calme du marché de l'immobilier en 2022
Une année 2021 comme une anomalie sur le marché avec près de 1,2 million de ventes selon les notaires. Plusieurs raisons à cet emballement, le rattrapage des villes moyennes, le report des ventes de 2020 (année de confinement) sur 2021 et enfin attrait des taux immobiliers et valeur refuge de la pierre en période de crise. 2022 devrait toutefois marquer la fin de l'euphorie, avec un début de hausse des taux qui se confirme.
Alors que les taux remontent progressivement, et après une année 2021 inédite en volume de ventes dans l'ancien, cette année devrait retrouver un rythme plus normal.
Prêt Eco-PTZ - Aide à la Rénovation
Un décret publié le 5 février 2022 augmente le plafond de l'Eco-PTZ, passant de 30.000 euros à 50.000 euros. Une enveloppe supplémentaire pour favoriser les travaux de rénovation énergétique.
En 2022, plusieurs changements étaient prévus pour les aides à la rénovation. C'est désormais chose faite pour le plafond de l'Eco-PTZ, une aide pour financer des travaux de rénovation énergétique, qui a été augmenté. Ce prêt, qui est accordé sous certaines conditions et dans le cadre de la rénovation énergétique d'un bien, pourra désormais atteindre 50.000 euros, contre 30.000 euros précédemment. Afin de bénéficier de ce montant maximal, la rénovation doit permettre d'atteindre une performance énergétique minimale. Pour le même type de travaux, la durée de remboursement est allongée à 240 mois, contre 180 mois précédemment, soit 20 ans au lieu de 15 ans.
Le décret n° 2022-138 du 5 février 2022 a en effet officiellement réhaussé le montant maximal de l'Eco-PTZ (pour prêt à taux zéro) afin de permettre d'aller plus loin dans la rénovation de logements. Ce prêt concerne les propriétaires occupants, mais aussi les bailleurs et les copropriétés pour leurs travaux d'isolation et l'installation ou la réhabilitation d'équipements des logements construits depuis au moins deux ans.
Aide à la Rénovation
Besoin d’une « avance » pour rénover ?
Vous souhaitez rénover votre logement mais ne disposez pas des fonds nécessaires ? Bonne nouvelle : la Banque Postale vient d’annoncer la commercialisation de son prêt « Avance Rénovation ». Un coup de pouce bienvenu pour compléter les différentes aides disponibles ! Le principe ? Vous remboursez les intérêts au fil de l’eau, et le capital au moment de la revente ou de la transmission du bien. Petite exception : les plus de 60 ans, pour qui les intérêts peuvent être remboursés en même temps que le capital. Spécialement dédié à la rénovation énergétique des logements, ce prêt n’est pas accessible à tous. Seuls les ménages aux revenus modestes peuvent y prétendre. En faites-vous partie ? Les plafonds à ne pas dépasser sont ceux fixés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), à savoir 19 565 euros pour une personne seule (25 714 euros en Île-de-France), 28 614 euros pour un couple (37 739 euros en Île-de-France) et 40 201 euros pour un ménage de 4 personnes (52 925 euros en Île-de-France). D’autres réseaux bancaires devraient suivre, notamment le Crédit Mutuel courant mars. Ce dernier a annoncé un plafond à 30 000 euros, mais n’a pas encore dévoilé son taux. Quant à la Banque Postale, elle propose un taux fixe de 2 % et un financement limité à 70 % de la valeur du bien avant travaux. Foncer ou attendre et comparer, à vous de choisir !
Actualité : Questionnaire santé pour faire un emprunt Immobilier
Adieu questionnaire de santé pour la moitié des prêts immobiliers !
Le Sénat et l’Assemblée nationale s’apprêtent à enterrer le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers. Une fois la loi votée et promulguée, dès la mi-février, il ne sera plus nécessaire de déclarer ses antécédents médicaux, ses traitements en cours et ses maladies chroniques pour obtenir un crédit. La mesure concerne les emprunts de moins de 200 000 euros par personne dont la fin intervient avant les 60 ans du débiteur. Cela représenterait la moitié des prêts. La deuxième avancée de ce texte qui vise à simplifier l’accès à l’assurance emprunteur concerne le droit à l’oubli. Il passe de 10 à 5 ans pour les personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C. Dernière bonne nouvelle, députés et sénateurs ont fini par se mettre d’accord. Vous n’aurez plus à attendre la date anniversaire de votre contrat d’assurance emprunteur pour faire jouer la concurrence. À partir du 1er juin 2022 pour les nouvelles souscriptions et du 1er septembre pour les autres, vous pourrez changer d’assureur à tout moment.
Reims - Ville prisée
On le redit : en matière d’immobilier aussi, le télétravail a rebattu les cartes. Si les régions littorales (la Bretagne et la Normandie en tête) ont vu émerger le concept de résidences semi-principales, de plus en plus de Français empruntent aujourd’hui les lignes de train à grande vitesse pour leurs trajets domicile-travail. Zoom sur les villes TGV qui auront la cote cette année.
Une maison de caractère dans le centre-ville de Reims pour le prix d’un deux-pièces à Paris ? Cathy et Rémi n’ont pas hésité longtemps. « On a quitté Villepinte, où nous étions locataires, pour acheter notre première maison à Reims. On a fait le choix de l’espace et de la qualité de vie, confie le couple. Nos enfants sont les premiers ravis. Et nous, nous n’avons même pas eu à changer de boulot. En 45 minutes de TGV, on débarque à Paris ! »
Malgré le prix élevé des abonnements SNCF (au-delà de 500 euros par mois), les Franciliens sont toujours plus nombreux à préférer le train au RER ou aux embouteillages interminables. À condition de trouver un bien à moins de dix minutes à pied d’une gare TGV. Ces nouveaux habitants sont pour la plupart des cadres ou des professions libérales, majoritairement des couples avec des enfants.
Actualités : Prêts Immobilier
Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement / CSA montre qu'au troisième trimestre 2021, le taux d’apport personnel moyen était de près de 31% supérieur à son niveau du quatrième trimestre 2019.
Les taux de crédit immobilier sont toujours aussi bas. Dans son dernier baromètre publié ce mardi, l'Observatoire Crédit Logement / CSA constate que le taux moyen a reculé de 20 points de base entre juin 2020 et avril 2021, et reste stable depuis. "Ainsi, après s’être établi à 1,15% en décembre, il se maintient à 1,05% en septembre, au niveau le plus bas jamais constaté jusqu’alors". Dans le détail, en septembre, il ressort à 0,87% sur 15 ans, à 0,99% sur 20 ans et à 1,16% sur 25 ans.
La durée moyenne, elle, se maintient à un haut niveau. Elle est de 233 mois (19,4 ans) contre 230 mois au 2eme trimestre 2021. "La durée moyenne qui s’est accrue dès le début de l’été 2020 permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements au fil des mois et de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35%".
Agent Immobilier ou Mandataire ? Quelle est la différence
Contrairement à l'agent immobilier, le mandataire est un agent commercial qui ne dispose pas de la carte professionnelle.
Ce qu'il faut pour être Agent Immobilier :
- 1 diplôme en Immobilier ou/et
- 10 Ans d'expérience sur le terrain en tant que négociateur.
Un agent Immobilier est responsable, il engage sa propre responsabilité, il a de l'expérience, il vous protège.
Il a possibilité aussi de rédiger ses compromis de vente, les actes authentiques seront faits chez le notaire.
Un Mandataire n'a pas de carte Professionnelle.
Il n'est responsable en rien, en cas de litige. D'ailleurs en cas de litige, il vous faudra retrouver le détenteur de la Carte Pro, qui se trouve tout en haut de la Pyramide et qui habite on ne sait pas où. Alors bon courage à vous.
Il ne peut rédiger les compromis de vente.
Être un Agent Immobilier est un travail à temps complet.
Beaucoup de mandataires ont 2 emplois, ou font cela en dilettante, ce n'est pas sérieux.
Vendre, Acheter un appartement, une maison, un terrain, ce n'est pas rien, ça représente une grosse somme, c'est un choix, un engagement important, d'où l'importance de confier cela à un Agent Immobilier titulaire de la carte Professionnelle.
Un Agent Immobilier compétent, qui vous conseillera, qui vous guidera, qui vous protègera et qui sera responsable.
Alors propriétaires et acheteurs, n'hésitez pas à demander la Carte Pro à vos Intermédiaires, n'hésitez pas aussi à regarder les avis sur les sites.
Attention les cartes Pro d'Agent Immobilier et les cartes de mandataire se ressemblent, regardez bien.
Passez tous une bonne fin de journée
Carte Pro renouvelée 👍
Voilà ce que tous les professionnels de l'immobilier devraient présenter aux vendeurs.
Ne pas mélanger Agent immobilier et mandataire Immobilier, nous n'avons pas du tout la même formation, pas du tout les mêmes obligations et surtout, pas du tout les mêmes responsabilités.
Un agent Immobilier, détenteur de la Carte pro à des obligations de formations et se doit de renouveler sa Carte pro tous les 3 ans, moyennant 42 hres de formations obligatoires.
Un mandataire ou collaborateur Immobilier, n'a aucune obligation puisqu'il n'a pas de carte Pro.
Concernant les responsabilités, les avocats vous diront que vous pouvez vous retourner contre un Agent Immobilier, s'il y avait problème, cependant les mandataires ou collaborateurs Immobilier, n'ayant pas de carte Pro, ne sont responsables de rien (il faut contacter leur supérieur qui lui est détenteur de la carte pro et où est ce dernier ???).
Alors acheteurs et vendeurs, n'hésitez pas à demander la carte pro à vos intermédiaires et faites bien la différence, car elle est grande.
Très bonne journée à tous
